Klinik Pertanahan

Kepastian hukum atas aset properti Anda diawali dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Namun, banyak masyarakat yang ragu mengurus sertifikat karena khawatir dengan biaya yang besar atau tidak transparan.

Faktanya, biaya pembuatan sertifikat tanah, atau Pendaftaran Tanah Pertama Kali (PTPK), sudah diatur secara transparan dalam Peraturan Pemerintah. Biaya tersebut terdiri dari tiga komponen utama: Pajak (BPHTB/PPh), Biaya PNBP BPN, dan Biaya Jasa (opsional).

Memahami komponen biaya ini penting agar Anda tidak membayar lebih dari yang seharusnya.

1. Komponen Biaya Resmi BPN (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

Ini adalah tarif yang dibayarkan langsung kepada kas negara/BPN untuk layanan administratif dan teknis. Biaya ini wajib dihitung berdasarkan luas tanah dan lokasi.

Komponen Biaya	Tujuan Layanan	Keterangan
Biaya Pengukuran (TU)	Penentuan batas dan luas tanah di lapangan oleh petugas BPN.	Dihitung berdasarkan Luas Tanah (L) dan Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKU) di wilayah Anda.
Biaya Panitia Pemeriksaan Tanah (TPA)	Penelitian riwayat kepemilikan dan kelengkapan dokumen yuridis.	Dihitung berdasarkan Luas Tanah (L) dan Harga Satuan Biaya Khusus Panitia A (HSBKPA).
Biaya Pendaftaran	Biaya administrasi awal berkas permohonan.	Tarif Tetap: Rp 50.000

🔍 Simulasi Sederhana Perhitungan Biaya BPN (PNBP)

Untuk tanah seluas 500 m$^2$ ke bawah, BPN menggunakan rumus yang disesuaikan dengan nilai HSBKU dan HSBKPA di daerah setempat. Secara umum, total biaya PNBP dihitung menggunakan formula:

Biaya PNBP = T_{U} + T_{P A} + R p . 50.000

Cara Cepat Cek Estimasi:
Anda dapat mencoba layanan SMS BPN dengan format: UKUR [spasi] KODE PROVINSI [spasi] LUAS TANAH kirim ke 2409.

2. Komponen Pajak Wajib (BPHTB dan PPh)

Pajak ini harus dibayarkan, terutama jika proses sertifikasi didahului oleh transaksi jual beli atau perolehan hak:

A. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Ini adalah pajak yang wajib dibayar oleh Pembeli atau pihak yang memperoleh hak (misalnya ahli waris).

Tarif BPHTB: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Rumus:
$BPHTB = 5\% \times (NPOP - NPOPTKP)$
(NPOPTKP berbeda-beda di setiap daerah, minimal Rp 60 juta.)

B. Pajak Penghasilan (PPh)

Ini adalah pajak yang wajib dibayar oleh Penjual (atau pihak yang mengalihkan hak, jika terkait jual beli).

Tarif PPh Jual Beli: 2,5% dari Nilai Transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

3. Jalur Pengurusan dan Biaya Jasa (Opsional)

Terdapat dua jalur utama untuk membuat sertifikat:

Jalur Pengurusan	Keunggulan	Biaya Jasa
Mandiri (Datang ke BPN)	Paling hemat biaya karena hanya membayar PNBP dan Pajak.	Nol (Hanya biaya administrasi seperti materai, fotokopi).
Melalui Notaris/PPAT	Lebih cepat, efisien, dan meminimalkan risiko kesalahan prosedur.	Tarif jasa Notaris/PPAT, biasanya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi properti.
Program PTSL	Gratis untuk biaya PNBP BPN (Pengukuran, Panitia, Pendaftaran).	Maksimal hanya dibebankan biaya persiapan dokumen dan patok, yang nilainya dibatasi oleh Peraturan Menteri.

Rekomendasi: Selalu pastikan Anda mendapatkan Bukti Setor Bank untuk pembayaran PNBP BPN, BPHTB, dan PPh. Jangan pernah membayar tunai kepada petugas di luar loket resmi.

Ingin Proses Sertifikasi yang Aman dan Efisien?

Membuat sertifikat tanah adalah investasi jangka panjang untuk keamanan aset Anda. Jika Anda tidak memiliki waktu atau merasa prosesnya terlalu rumit, menggunakan jasa PPAT adalah pilihan terbaik.

Percayakan panduan dan pengurusan dokumen legalitas properti Anda kepada Klinik Pertanahan.

Ayo gabung dan konsultasikan masalah pertanahan Anda bersama Klinik Pertanahan. Kami menyediakan layanan konsultasi seharga Rp 15.000/sesi selama 15 menit.

Dapatkan informasi tentang layanan lengkap kami dan segera daftar konsultasi untuk memulai.

Tamu

Hitungan Pasti! Rincian Biaya Resmi Membuat Sertifikat Tanah (SHM) dan Cara Menghitungnya