Cara Balik Nama Sertifikat Tanah: Prosedur, Syarat, dan Estimasi Biaya Resmi

Proses Balik Nama Sertifikat Tanah adalah prosedur wajib yang harus dilakukan setelah terjadi peralihan hak kepemilikan, baik melalui jual beli, warisan, hibah, maupun lelang. Tujuan utama Balik Nama adalah memutakhirkan data kepemilikan di Kantor Pertanahan (BPN) agar nama pemegang hak yang tercantum di sertifikat sesuai dengan pemilik yang sah saat ini.

Balik Nama menjamin kepastian hukum properti Anda. Jika tidak segera diurus, sertifikat lama tetap atas nama penjual, sehingga rentan menimbulkan sengketa di masa depan.

1. Jenis Peralihan Hak dan Dokumen Dasar Wajib

Prosedur Balik Nama selalu didasarkan pada Akta Otentik yang menerangkan penyebab peralihan hak:

2. Syarat Dokumen untuk Balik Nama di BPN

Setelah memiliki Akta Dasar yang sah, berikut adalah dokumen yang harus disiapkan untuk pengajuan Balik Nama di Kantor Pertanahan:

1. Sertifikat Tanah Asli yang akan dibalik nama.

2. Akta Otentik Peralihan Hak (AJB, Akta Hibah, atau SKHW) Asli dan Fotokopi.

3. Formulir Permohonan Balik Nama yang sudah diisi dan ditandatangani.

4. Fotokopi KTP dan KK Pemohon (penerima hak) dan Penjual/Pemberi Hak (jika jual beli).

5. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB tahun berjalan.

6. Bukti Pelunasan Pajak:

   • Bukti setoran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), dibayar oleh pihak penerima hak.

   • Bukti setoran PPh (Pajak Penghasilan), dibayar oleh pihak penjual (khusus jual beli).

3. Prosedur dan Estimasi Biaya Balik Nama

Proses Balik Nama umumnya dilakukan oleh PPAT, yang sekaligus bertugas menghitung dan memastikan pajak telah lunas.

A. Alur Balik Nama:

1. Pajak Lunas: Pemohon (pembeli/penerima hak) melunasi BPHTB, dan penjual melunasi PPh (khusus jual beli).

2. Validasi Sertifikat: PPAT mengajukan pengecekan keaslian sertifikat ke BPN.

3. Pembuatan Akta: PPAT membuat Akta Jual Beli/Hibah yang ditandatangani oleh kedua belah pihak.

4. Pengajuan Balik Nama: PPAT menyerahkan Akta, Sertifikat Asli, dan Bukti Pajak ke Kantor Pertanahan.

5. Pencatatan: BPN mencatat peralihan hak di Buku Tanah, mengganti nama pemegang hak, dan menerbitkan Sertifikat baru atas nama Pembeli/Penerima Hak.

B. Estimasi Biaya Resmi BPN (PNBP):

Biaya yang dibayarkan ke BPN untuk proses Balik Nama adalah PNBP Pendaftaran Hak.

• Rumus:

  $$Biaya PNBP = \frac{\text{Nilai Jual Tanah per } m^2 \times \text{Luas Tanah}}{1.000} + \text{Biaya Pendaftaran (Rp 50.000)}$$

Keterangan: Nilai jual tanah yang dipakai adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang tertinggi (antara nilai transaksi atau nilai yang ditetapkan BPN).

C. Biaya Jasa PPAT (Jika Menggunakan Jasa)

PPAT akan mengenakan honorarium yang bervariasi, umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari total nilai transaksi, sebagai biaya jasa pengurusan Balik Nama dan validasi dokumen.

Catatan Penting: Batas Waktu

Jika peralihan hak terjadi karena warisan, pengajuan Balik Nama sebaiknya dilakukan dalam waktu satu tahun sejak meninggalnya pewaris untuk mendapatkan keringanan tarif BPHTB.

Pastikan proses Balik Nama Anda didampingi oleh PPAT/Notaris yang terpercaya untuk menghindari kesalahan prosedur dan penghitungan pajak.

Percayakan panduan dan pengurusan dokumen legalitas properti Anda kepada Klinik Pertanahan.

Ayo gabung dan konsultasikan masalah pertanahan Anda bersama Klinik Pertanahan. Kami menyediakan layanan konsultasi seharga Rp 15.000/sesi selama 15 menit.

Dapatkan informasi tentang layanan lengkap kami dan segera daftar konsultasi*2 untuk memulai.